Wohngebäudeversicherung Mehrfamilienhaus berechnen — Wert 1914, Baupreisindex 2026, Formeln
Kurzantwort
Die Versicherungssumme eines Mehrfamilienhauses errechnet sich aus Wert 1914 × aktuellem Baupreisindex. Für Neubauten liegt der Baupreisindex 2026 bei ca. 2.263,6. Ein Wert 1914 von 25.000 Mark ergibt damit eine Versicherungssumme von ca. 565.900 €. Zusätzlich sollten Elementarschäden, Photovoltaik, Leitungswasser und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht mitversichert werden. Typische Prämien: 400–1.500 €/Jahr, umlagefähig auf die Mieter nach Wohnfläche.
Was ist der „Wert 1914"?
Der Wert 1914 ist der fiktive Wiederaufbauwert Ihres Gebäudes zu den Baupreisen des Jahres 1914 — dem letzten stabilen Preisjahr vor Erstem Weltkrieg und Inflation. Dieser Wert bleibt konstant, während der Baupreisindex jährlich steigt. Multiplikation ergibt den aktuellen Wiederaufbauwert.
Formel: Versicherungssumme = Wert 1914 (in Mark) × Baupreisindex : 100
Baupreisindex 2026 — aktuelle Werte
| Jahr | Baupreisindex (Neubau) |
|---|---|
| 2020 | 1.489,0 |
| 2022 | 1.816,4 |
| 2024 | 2.087,0 |
| 2026 (prognostiziert) | ca. 2.263,6 |
Quelle: Statistisches Bundesamt, Fortschreibung der Verbandsdaten der Sachversicherer.
Beispielrechnung Mehrfamilienhaus
Ausgangswerte:
- Massivbau – Baujahr 1985
- Wohnfläche – 480 m² (6 Wohneinheiten je 80 m²)
- Wert 1914 – 25.000 Mark
- ZÜRS-Zone – 2 (mittleres Hochwasserrisiko)
Versicherungssumme: 25.000 × 2.263,6 : 100 = 565.900 €
Prämie (Beispiel):
| Baustein | Jährliche Prämie |
|---|---|
| Basis (Feuer/LW/Sturm/Hagel) | ca. 680 € |
| Elementarschäden (ZÜRS 2) | ca. 190 € |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | ca. 85 € |
| Photovoltaik (10 kWp) | ca. 65 € |
| Gesamt | ca. 1.020 €/Jahr |
Wichtige Faktoren für die Berechnung
- 🎯 Bauart: Massivbau günstiger als Holz/Fertighaus
- 🎯 Anzahl Stockwerke & Ausbau: ausgebautes DG erhöht Wert
- 🎯 Ausstattung: Photovoltaik, Wärmepumpe, Aufzug separat mitversichern
- 🎯 Standort/PLZ: Zuordnung zu ZÜRS-Gefahrenzonen 1–4
- 🎯 Selbstbeteiligung: 500–2.500 € SB senkt Beitrag um 10–25 %
Elementarschäden — Pflicht für Mehrfamilienhäuser
Nach den Starkregen-Ereignissen 2021 (Ahrtal) empfehlen wir grundsätzlich den Einschluss der Elementarschäden. Die Prämie liegt in ZÜRS-Zone 1–2 nur bei 10–20 % Aufschlag zur Basis-Prämie. Ohne Elementarschutz sind Überschwemmung, Rückstau, Erdrutsch und Schneedruck nicht gedeckt.
Umlage auf Mieter
Die gesamte Prämie der Wohngebäudeversicherung ist nach §2 Nr. 13 BetrKV als Betriebskosten umlagefähig auf die Mieter. Verteilungsschlüssel ist in der Regel die Wohnfläche. Wichtig: Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein.
Unterversicherung vermeiden
Fehler, die wir in Ulm regelmäßig sehen
- ⚠️ Versicherungssumme seit 15 Jahren nicht angepasst — 30–40 % Unterversicherung
- ⚠️ Kein Elementarschutz trotz ZÜRS-Zone 2 oder höher
- ⚠️ Photovoltaik und Wallbox nicht mitversichert
- ⚠️ Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht fehlt komplett
- ⚠️ Neubau-Ausschluss nach Erweiterung/Aufstockung übersehen
Für die Berechnung brauchen wir
Wir erstellen daraus einen Marktvergleich über die relevanten Wohngebäude-Versicherer (Allianz, Gothaer, VHV, Ammerländer, Domcura, Interlloyd, R+V, DEVK, Barmenia u. a.) und legen Ihnen 2–3 Empfehlungen vor.
Kosten unserer Beratung
Für Privatkunden kostenfrei — als Versicherungsmakler nach §93 HGB werden wir über die Courtage der Versicherer vergütet, die im Beitrag ohnehin enthalten ist.
Häufige Fragen
1 Wie oft sollte ich die Versicherungssumme anpassen?
Der Baupreisindex-Anpassung erfolgt jährlich automatisch (gleitende Neuwertversicherung). Bei baulichen Veränderungen (Anbau, Aufstockung, Sanierung) muss der Wert 1914 aktiv neu ermittelt werden — meist alle 5–10 Jahre sinnvoll.
2 Was kostet die Wohngebäudeversicherung für ein Mehrfamilienhaus?
Typisch 400–1.500 €/Jahr für ein Mehrfamilienhaus in guter Lage ohne Elementarrisiko. Mit Elementarschutz, PV und höheren Deckungen sind 800–2.000 €/Jahr realistisch. Preisunterschiede zwischen Anbietern: bis zu 50 % bei gleicher Deckung.
3 Was ist bei Neubauten anders?
Neubauten (im Bau) laufen über die Bauleistungsversicherung / Feuerrohbauversicherung, bis das Gebäude bezugsfertig ist. Erst dann greift die reguläre Wohngebäudeversicherung.
4 Wer haftet bei Schäden durch Mieter?
Bei fahrlässigen Schäden des Mieters (z. B. Leitungswasser durch offen gelassenen Wasserhahn) greift dessen Privathaftpflichtversicherung. Bei grober Fahrlässigkeit prüft die Wohngebäudeversicherung Regress. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht des Eigentümers greift, wenn Dritten durch das Gebäude (herabfallende Ziegel, Glatteis auf Gehweg) Schaden entsteht.
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Über den Autor
Thomas Dewein
Fachwirt für Versicherungen & Finanzen (IHK Ulm) · DVA-zertifiziert
Seit über 18 Jahren Versicherungsmakler mit freier Anbieterauswahl in der Region Ulm. Thomas Dewein vergleicht über 250 Versicherer und berät Privat- wie Gewerbekunden persönlich.
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